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株式会社シーアールイー 

【連載】第13弾・パート①:100坪から1万坪まで全国にラインナップ、CREの倉庫マスターリースはココがすごい!~物流インフラプラットフォームNews~ オーナーにも借り手にも喜ばれる物流不動産サービス

こんにちは! シーアールイー(以下CRE)マーケティングチームです。今年もお引き立てのほど、よろしくお願いいたします!!

さて2022年第1回の本コーナーは、CREのマスターリース/サブリース事業にスポットを当てたいと思います。「リース」ならどなたもご存じでしょうが、「マスターリース」「サブリース」となると…えっと…なんだっけ?という方もおられるかも知れませんね。

CREのマスターリースは、一言で言うと「空室保証付きプロパティマネジメントサービス(倉庫管理運営サービス)」です。倉庫や店舗はマンション等とちがい、シングルテナントであることが多く、その場合「テナント退去=稼働率0%!」となってしまう。不動産オーナーの収益変動リスクがとても高いんです。そこでCREでは不動産会社としてオーナーから倉庫をマスターリースし、「空室保証」でオーナーが常に一定の収益を保てるサービスをご提供。CREはリーシングチームが物流事業者などのユーザーにご紹介して転貸する(サブリース)、という持続可能なビジネスモデルにしているのです。 また、このマスターリースサービスでは、オーナも東証一部上場企業であるCREが長期間契約することで安心して賃貸することができます。

なかでもCREの他にない強みが、100坪の小規模倉庫から1万坪レベルの大規模拠点まで、あらゆるご要望にお応えできるサブリース案件を準備できること。最近ニーズが高まっている中小規模物件、好立地の築古物件など、豊富な選択肢をご用意しています。直近のマーケット状況とCREのマスターリース/サブリース事業について分かりやすくまとめましたので、ぜひご一読ください! 

>>パート②の記事はこちらからご覧いただけます。

インタビュー記事・音読動画

下記動画にて、本記事を音声で読み上げております。通勤時間、ながら聴きにぜひご活用ください♪

昭和の道路整備で内陸の倉庫需要が拡大

―― CREにとって倉庫のマスターリース事業というのは、半世紀以上の歴史を持つ「祖業」であるそうですね。まずその歩みや経緯について教えてください。

大木 ー 倉庫マスターリース事業の成り立ちは、当社が後年吸収合併した㈱天幸総建という会社が1964(昭和39)年の設立で、50年以上前から倉庫の賃貸事業を手掛けていました。当時は倉庫といえば大手財閥系企業などの湾岸倉庫が中心で、内陸の賃貸倉庫は少なかったんです。それが1964年開催の東京オリンピック前後に高速道路などの交通インフラが急速に整備されたのに伴い、「インターチェンジの近くに倉庫を」との要望が拡大していきました(注・日本初の高速道路、名神高速道路が1965年に全線開通、東名高速道路の全線開通が1969年)。 その時のビジネスモデルが、立地に適した土地所有者の方に倉庫を建ててもらい、それを空室保証して当方がリースし、利用者にサブリースする、というマスターリース事業だったんです。当初は個人の土地所有者が倉庫の建設資金の融資を受けるとき、倉庫の担保価値が認められず保証人を探さねばならなくなるなど、苦労も多かったそうです。そこで㈱天幸総建が20~25年の空室保証を行うことにより土地所有者が融資を受けることができ、倉庫建設が進んでいきました。また道路整備の拡大によって内陸物流も発展し、小型倉庫の需要が高まりました。こうして小型倉庫のマスターリース事業から業容を拡大していったんです。

―― マスターリースする倉庫などの建物を建てる費用は土地のオーナーが持つわけですね?

大木 ー そうです。倉庫は、オフィスやマンション等と違い建築費も安く、当社が提供する空室保証期間内に回収できたようです。

―― マスターリースのサービス形態には、CREが行っている空室保証型(空室であれ満室であれ、不動産会社が一定の賃料をオーナーに支払う)と、実績連動型(物件の入居者数に合わせて支払い額が決定/空室になればその分だけ賃料収入も減る)があるようですが?

執行役員
マスターリースユニット 大木 秀臣 氏

大木 ー 空室保証型でマスターリースするのが従来は一般的でした。しかし最近は実績連動型も増えていますね。固定賃料だと相場より安く設定される代わりにオーナーの収入は安定します。対して、実績連動型は賃料が高めに設定できるのでオーナーの実入りがよくなる半面、空室になったら大幅な減額になるリスクがあります。 オーナーの中には建設資金が調達できず土地だけ貸す場合もあるのですが、そうすると権利の強い借地権がついてしまう。このため当社としては極力、建物と土地は同じオーナーからマスターリースするよう心がけています。当社には、その土地に倉庫を建てた場合、適切な賃料はいくらかを査定する充実したデータがあり、新築でも、空いて困っている築古物件でも同様にすぐ計算できるようにしています。

全国にマスターリース倉庫1,080棟、38万坪を展開

―― そうして拡大してきたCREの倉庫マスターリース事業ですが、現在までの発展状況はいかがでしょう。物件は全国に何棟くらいあるのですか?

大木 ー インターチェンジ近傍や工業団地、再開発地域などに大きく広がり、現在のCREの体制になった2009年以降は、首都圏から地方都市にも拡大してきました。マスターリース物件としては倉庫が全国各地に1,080棟・38万坪に上り、稼働率は現在98~99%を維持しています。バブル崩壊後やリーマン・ショックの時には90%台前半まで下がりましたが、直近10年ほどはこの高水準で安定しています(図表1,2)。

図表1 CREのマスターリース物件数・坪数と稼働率
当社 2022年7月期第1四半期 決算説明資料より抜粋

―― CREではマスターリース物件の運営管理、プロパティマネジメント業務も請け負うことで、オーナーは手間なしに安定賃料が得られる仕組みとしています。逆にその場合CRE側では、滞納などのリスクを引き受けることになりますか。

大木 そのリスクを負うことで手数料を頂いているので、織り込み済みです。サブリースいただくテナントと契約する際にきっちり審査し、通らなければ契約しません。それでも万一の場合には法務チームが適宜対応できる体制にしています。現在は以前より滞納も減っていますね。 また今は高稼働率なので懸念もありませんが、空室のリスクについては当社の場合、テナントを探して入居頂くリーシングチームの態勢と力が充実しているので、大丈夫です。

樋髙 ー 現在のリーシングチームの陣容は、バックオフィスメンバー含め30名弱です。リーシング部隊だけでこれだけの人数を擁するマスターリース会社は他にありません。また、50年以上にわたり、物流不動産・倉庫に特化し事業を展開してきた経験と実績、そして組織体制を合わせ、当社のリーシング力が強みになっているんです。

図表2 CREのマスターリース倉庫の分布状況
当社 2022年7月期第1四半期 決算説明資料より抜粋

小規模から大規模までフルラインナップで

―― 一方、それらをサブリースする物流分野のテナント企業に対して、CREは大型物件だけでなく、最近の物流ニーズに適合する中小型物件も多くラインナップし、提供可能なことが大きな特徴だと聞きました。

大木 ー はい、100坪クラスの小型物件から1万坪クラスの大規模物件まで、どのボリューム、規模の施設も扱っているのが、当社ならではの特徴です。倉庫の場合、中小型物件と呼ぶのは一般に1,000坪以下の規模になりますね。

なかでも200~300坪の倉庫は、都市型のEC用物流拠点などでニーズが高まっています。物流用以外でも都市部なら、商店などにも使える汎用性が倉庫にはあります。いろいろな分野のお客様が改造して使うことで、コンビニでもドラッグストアでも、スポーツ施設にでも、容易に作り替えられるからです。

―― CREは物流不動産企業であるけれど、物流以外の多様な用途にも対応するんですね。

執行役員
リーシング・プロパティマネジメントユニット 樋髙 康裕 氏

樋髙 ー 実は今、200~300坪の倉庫はあまり開発・供給されていないんです。大手デベロッパーはそうした小規模物件は開発しないですし、この規模の物流不動産・倉庫の開発を目的とした新規参入企業は少ない。小規模拠点では建築コストが見合いにくいのに加え、小規模倉庫を利用されるテナント様のニーズを掴んでいくリーシング力が十分ないことが理由と思います。

当社は50年以上マスターリース事業を展開してきて、今では業界トップの棟数を管理しています。先ほどもありましたが、稼働率は98~99%と安定稼働してますが、テナント様からの解約はもちろん発生しておりますので、常に物件規模・エリアともに幅広くリーシング活動し、情報収集をしているので、高稼働率を維持出来ているのです。また、EC市場の拡大に伴い、各地域のニーズに沿った物件をご提供できるのも当社ならではの強みですね。中小型倉庫の需要はなお根強く、拡大の余地があるとみています。

―― 倉庫をサブリースで借りてくれる、テナントの業種別比率としては?

樋髙 ー 顧客としては運輸サービス業が一番多く、約3割を占めます。現在は1,000坪以下の中小型倉庫のニーズが高く、これを第一のターゲットと考えています。次が製造業で2割強、続いて中間流通業、不動産・建設、小売業など…多様なバリエーションがあります(図表3)。

図表3 マスターリースの業種別テナント構成
当社 2022年7月期第1四半期 決算説明資料より抜粋

―― 借りるテナント側にとって、築古物件を含めたサブリースと新築物件とを比べた時、メリット/デメリットはどうなるんでしょうか?

大木 ー 現在の新築物件では環境に配慮した付加価値、スペックの高い施設になっているので、テナント企業の従業員にも投資家にも高く評価されるでしょう。ただ家賃がそれなりに高い。一方で、好立地かつ低コストを重要視され施設を探しているテナント企業も多く、そういったケースでは、当社のマスターリース物件をお選びいただいています。

樋髙 ー築古の倉庫であっても、きれいにリニューアルすることで施設環境を改善することが可能です。

―― ところでCREとして、マスターリース事業の売上比率はどれくらいですか?

大木 ー 売上の約半分がマスターリース事業、PM事業等を含めた不動産管理事業と投資開発事業であと半分、というバランスになっています。

―― 文字通りの中核事業なんですね。そして、CREほどマスターリース物件を持っている競合他社はない、と?

樋髙 ー そうですね。物流不動産・倉庫に特化したマスターリース会社自体そもそも多くはありませんが、首都圏においては、長年地域に根付かれているマスターリース会社さんはあります。エリアが広範囲にわたり、かつ棟数が1,000棟を超えるマスターリース会社は類をみないと思います。

・・・パート②に続きます。

パート②では、マスターリースの高稼働を維持する秘訣や日本の物流を止めないためにCREが取り組む日本倉庫マスターリース協会について伺います。

パート②つづきの記事はこちらからご覧いただけます
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執筆者 菊田 一郎 氏 ご紹介

L-Tech Lab
代表 菊田 一郎 氏

1982年、名古屋大学経済学部卒業。83年流通研究社入社、90年より月刊「マテリアルフロー」編集長、2017年より代表取締役社長。2012年より「アジア・シームレス物流フォーラム」企画・実行統括。06年より東京都中央・城北職業能力開発センター赤羽校「物流の基礎」講師。著書に「先進事例に学ぶ ロジスティクスが会社を変える―メーカー・卸売業・小売業・物流業 18社のケース」(白桃書房、共著)、「物流センターシステム事例集Ⅰ~Ⅵ」(流通研究社)、ビジネス・キャリア検定試験標準テキスト「ロジスティクス・オペレーション3級」(中央職業能力開発協会、11年・17年改訂版、共著)など。2017年より大田花き株式会社 社外取締役(現任)。2020年6月1日に独立、L-Tech Lab(エルテックラボ、物流テック研究室)代表として著述、取材、講演、アドバイザリー業務を軸に活動開始。同6月より株式会社日本海事新聞社顧問、同後期より流通経済大学非常勤講師。

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